發(fā)布時間：2019/8/28 16:08:21 信息來源：設(shè)計研發(fā)部 石樂萌 瀏覽次數(shù)：14118
7月上旬，我有幸跟隨公司領(lǐng)導(dǎo)赴上海、無錫、重慶考察學(xué)習(xí)站城一體化物業(yè)開發(fā)經(jīng)驗。本次考察的主要項目有上海天空之城、天薈TOD-TOWN、凱德·星貿(mào)、龍之夢、無錫天空樹、重慶萊福士廣場、沙坪壩上蓋綜合體等。軌道交通車輛段、停車場上蓋及站城一體化TOD模式的開發(fā)理念作為一種成熟的“軌道+物業(yè)”開發(fā)模式，越來越受到青睞。
目前南寧軌道交通正處于建設(shè)的快車道，在此過程中，應(yīng)用與實踐TOD模式能充分挖掘軌道交通的資源價值，高效利用土地，鼓勵低碳環(huán)保的生活方式是我們應(yīng)該學(xué)習(xí)的做法。在上海，以TOD理念將軌道交通和站點周邊土地統(tǒng)籌規(guī)劃、捆綁開發(fā)，不僅創(chuàng)造出圍繞地鐵系統(tǒng)將生活、工作、學(xué)習(xí)和娛樂活動緊密聯(lián)系在一起的極致便利、高效的生活方式，“軌道+物業(yè)”所產(chǎn)生的增值效益也使得政府和上海地鐵都成為財務(wù)方面的受益者。本次考察學(xué)習(xí)讓我對TOD項目有了更深刻的認(rèn)識，主要體會如下：
1.TOD項目是以交通為導(dǎo)向的，交通的價值最大化往往伴隨著經(jīng)濟(jì)價值的最大化，而經(jīng)濟(jì)價值的最大化又反過來制約著交通價值的最大化，在一線城市房價較高、能承受較高成本時可能不明顯；
2.以凱德·星貿(mào)為例，TOD商業(yè)綜合體的開發(fā)，應(yīng)在前期設(shè)計下足功夫，各專業(yè)顧問公司的意見建議對總體設(shè)計意義重大，是各專業(yè)設(shè)計的有力支撐，應(yīng)予以借鑒，后期業(yè)態(tài)也需根據(jù)市場規(guī)律實時調(diào)整，通過改變經(jīng)營模式、調(diào)整業(yè)態(tài)比例、引入專業(yè)管理公司等方式，進(jìn)一步完成城市綜合體功能；
3.大型TOD項目一般為區(qū)域性或市級地標(biāo)或極具代表性的項目，此類項目會得到地方政府的重視，應(yīng)把握時機(jī)，及時構(gòu)建項目投資開發(fā)相關(guān)企業(yè)和政府部門的聯(lián)動機(jī)制，為提升項目的開發(fā)報建效率助力；
4.做TOD項目就是建設(shè)城市，要注重人群和社會的感受，不能僅僅為了“做”交通工程而“做”，要對片區(qū)的交通和人流進(jìn)行充分研究，以便引導(dǎo)人流進(jìn)入TOD項目，從而帶來人氣與商機(jī)；
5.TOD項目要求跨部門的合作。軌道交通的規(guī)劃建設(shè)與土地綜合開發(fā)是兩個主體，兩套管理界面，常常不能同步實施，難以互相匹配。因此需增加開發(fā)主體方面的探索，促進(jìn)開發(fā)者、政府、軌道運營三方分工協(xié)作，制定出一套有效的合作模式；
6.在基礎(chǔ)交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)時，為了保持較快的建設(shè)速度，沒有充足時間對軌道場站地區(qū)土地進(jìn)行詳細(xì)研究，及時調(diào)整土地規(guī)劃。同時，在當(dāng)前規(guī)劃、用地及財政政策下，又由于特殊工程工法等特殊性，上蓋用地很難實現(xiàn)多元化、規(guī)?；_發(fā)，土地高效利用不理想，因此需提前對軌道場站地區(qū)土地進(jìn)行詳細(xì)研究。
綜上，通過此次考察學(xué)習(xí)，讓我們意識到自身發(fā)展的不足和局限性，我們要充分借鑒發(fā)達(dá)地方好的經(jīng)驗，力求突破阻力，為實現(xiàn)翡翠廣場TOD項目的順利開展做好充分的工程技術(shù)儲備。
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